Почему невозможен задаток при купли-продажи квартиры
В применении задатка существует ряд ограничений. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК). Поэтому, если задаток уплачен до государственной регистрации договора, требующего такой регистрации (ст.558 ГК), он никак не может подтверждать заключение договора, ибо таковой просто не считается заключенным. Кроме того, по правилам ст. 165 ГК несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (ничтожность), а последствием недействительности выступает обязанность каждой стороны возвратить другой все полученное по сделке. При продаже нежилой недвижимости регистрация договора не требуется (там речь идет о регистрации перехода права, а не договора), задаток возможен. Выход: задаток необходимо предусматривать как обеспечение исполнения ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО договора продажи квартиры, т.е. обязательства заключить основной договор. Предварительный договор не является самим договором продажи и гос.регистрации не подлежит.